Der Immobilienmarkt ist komplex, dynamisch und häufig schwer zu durchschauen. Ob beim Kauf eines Eigenheims, beim Verkauf einer Wohnung oder bei der Vermietung eines Hauses – ein Immobilienmakler spielt eine zentrale Rolle. Er vermittelt nicht nur zwischen Verkäufer und Käufer, sondern sorgt auch für rechtliche Sicherheit, Markttransparenz und eine professionelle Abwicklung des gesamten Prozesses. In diesem ausführlichen Artikel wird erklärt, welche Aufgaben ein Immobilienmakler übernimmt, welche Vorteile seine Beauftragung bringt, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie man den passenden Makler findet.
1. Was ist ein Immobilienmakler?
Ein Immobilienmakler ist eine Fachperson, die gewerbsmäßig Immobilien vermittelt. Das bedeutet, er bringt Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter zusammen. In Deutschland ist die Tätigkeit des Immobilienmaklers im § 34c Gewerbeordnung (GewO) sowie im Makler- und Bauträgergesetz (MaBV) geregelt.
Ein Makler arbeitet in der Regel auf Provisionsbasis, das heißt, er erhält nur dann eine Vergütung, wenn ein Vertrag tatsächlich zustande kommt. Seine Hauptaufgabe besteht darin, Immobilien professionell zu vermarkten, den passenden Interessenten zu finden und die Vertragsabwicklung zu begleiten.
2. Aufgaben eines Immobilienmaklers
Die Aufgaben eines Immobilienmaklers gehen weit über das bloße Vermitteln hinaus. Ein professioneller Makler übernimmt eine Vielzahl an Tätigkeiten, die den Verkaufs- oder Kaufprozess erheblich erleichtern:
2.1 Marktanalyse und Wertermittlung
Ein erfahrener Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt genau. Er analysiert Angebot und Nachfrage, vergleicht aktuelle Verkaufspreise und bestimmt den realistischen Marktwert einer Immobilie.
Dadurch wird verhindert, dass Immobilien zu niedrig oder zu hoch angesetzt werden – beides kann negative Folgen haben.
2.2 Erstellung von Exposés
Ein professionelles Exposé ist das Aushängeschild jeder Immobilie. Der Makler erstellt hochwertige Fotos, Grundrisse, Beschreibungen und informiert über alle relevanten Daten – von der Wohnfläche über Baujahr bis zu Energieeffizienz und Lagevorteilen.
2.3 Vermarktung der Immobilie
Makler nutzen moderne Marketingstrategien, um Immobilien optimal zu präsentieren. Dazu gehören Online-Inserate auf großen Immobilienportalen, Social-Media-Kampagnen, Printanzeigen und gezielte Kontakte in bestehende Kundennetzwerke.
2.4 Besichtigungen und Interessentenauswahl
Der Makler führt Besichtigungen durch, beantwortet Fragen potenzieller Käufer und prüft deren Bonität. So werden nur seriöse Interessenten in den Kaufprozess einbezogen.
2.5 Vertragsvorbereitung und Abschluss
Auch bei der Vorbereitung des Kaufvertrages arbeitet der Makler eng mit Notaren zusammen. Er achtet auf Vollständigkeit der Unterlagen, organisiert Termine und begleitet seine Kunden bis zur Schlüsselübergabe.
3. Vorteile der Beauftragung eines Immobilienmaklers
Viele Menschen fragen sich, ob sie wirklich einen Makler benötigen. Tatsächlich bietet die Beauftragung eines Experten zahlreiche Vorteile:
3.1 Zeitersparnis
Der gesamte Verkaufsprozess – von der Bewertung über die Vermarktung bis zum Vertragsabschluss – ist zeitintensiv. Ein Makler übernimmt alle organisatorischen Schritte und spart dem Eigentümer damit wertvolle Zeit.
3.2 Fachwissen und Marktkenntnis
Makler kennen die lokalen Gegebenheiten, rechtliche Rahmenbedingungen und wissen, welche Strategien zum besten Verkaufspreis führen.
3.3 Emotionale Neutralität
Besitzer sind emotional mit ihrer Immobilie verbunden und neigen dazu, subjektiv zu bewerten. Ein Makler agiert objektiv und professionell – ein entscheidender Vorteil bei Preisverhandlungen.
3.4 Größere Reichweite
Durch Netzwerke, Online-Plattformen und bestehende Kundendatenbanken erreicht ein Makler deutlich mehr potenzielle Käufer als Privatverkäufer.
3.5 Rechtliche Sicherheit
Ein Makler kennt die rechtlichen Vorgaben, sorgt für vollständige Dokumente (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug, Flächenberechnungen) und minimiert das Risiko rechtlicher Fehler.
4. Immobilienmakler und die Provision
Die Provision – auch Maklercourtage genannt – ist der Lohn für die erfolgreiche Vermittlung. Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip, wonach Käufer und Verkäufer die Maklerkosten in der Regel je zur Hälfte tragen.
4.1 Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, variiert aber je nach Bundesland. Sie liegt meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
4.2 Zahlungspflicht
Die Provision wird erst fällig, wenn der Vertrag rechtskräftig abgeschlossen ist. Ohne erfolgreichen Abschluss – keine Zahlung.
5. Immobilienmakler bei Kauf und Verkauf
5.1 Verkauf einer Immobilie
Beim Verkauf ist der Makler der wichtigste Partner des Eigentümers. Er erstellt eine Verkaufsstrategie, bestimmt den optimalen Preis, präsentiert die Immobilie professionell und führt Interessenten bis zum Notartermin.
5.2 Kauf einer Immobilie
Auch Käufer profitieren: Der Makler findet passende Objekte, verhandelt im Sinne des Kunden und klärt alle rechtlichen Fragen – besonders wichtig bei Neubauten oder denkmalgeschützten Immobilien.
6. Gewerbliche und private Immobilienmakler
Immobilienmakler können sich auf unterschiedliche Bereiche spezialisieren:
- Wohnimmobilienmakler – Vermittlung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken.
- Gewerbemakler – Spezialisierung auf Büros, Industrieflächen und Einzelhandelsimmobilien.
- Anlagemakler – Fokus auf renditestarke Objekte und Kapitalanlagen.
Diese Spezialisierungen erfordern spezifische Marktkenntnisse und Fachwissen.
7. Ausbildung und Qualifikation von Immobilienmaklern
In Deutschland kann man Immobilienmakler über verschiedene Wege werden. Es gibt:
- Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau
- Weiterbildung zum geprüften Immobilienfachwirt
- Selbstständigkeit mit Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO
Darüber hinaus bieten viele Maklerverbände (z. B. IVD – Immobilienverband Deutschland) Schulungen und Zertifikate an, die Qualität und Seriosität garantieren.
8. Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?
Bei der Auswahl des passenden Maklers sollten folgende Punkte beachtet werden:
- Erfahrung und Referenzen: Hat der Makler bereits vergleichbare Objekte erfolgreich vermittelt?
- Regionale Marktkenntnis: Ein lokaler Makler kennt die Besonderheiten des Gebiets.
- Transparente Kommunikation: Seriöse Makler informieren offen über Provision, Vertragsbedingungen und Vermarktungsstrategie.
- Bewertungen: Online-Bewertungen und Empfehlungen geben wertvolle Einblicke in die Zufriedenheit anderer Kunden.
9. Digitalisierung und moderne Maklerdienste
Die Immobilienbranche wird zunehmend digital. Moderne Makler nutzen virtuelle Besichtigungen, 3D-Grundrisse, Drohnenaufnahmen und KI-gestützte Preisanalysen, um Immobilien optimal zu präsentieren. Plattformen wie ImmoScout24, Immowelt oder Makler-Vergleichsportale ermöglichen zudem einen transparenten Überblick über Dienstleister.